Cara Mendaftar Untuk Mitchell-Lama Perumahan

Cara Mendaftar Untuk Mitchell-Lama Perumahan

Perumahan yang terjangkau bagi warga berpenghasilan menengah dari negara bagian New York menjadi undang-undang pada tahun 1955, terutama melalui upaya itu Senator Mitchell MacNeil dan Assemblyman Alfred Lama.

Dikenal secara resmi sebagai Program Perumahan Mitchell-Lama, itu didasarkan pada mekanisme koperasi perumahan swasta dari Morningside Gardens di Manhattan borough yang telah disiapkan dengan subsidi uang pajak, dan mengubah lanskap perumahan New York dengan memungkinkan menengah yang dan penduduk berpenghasilan menengah untuk menjadi pemilik atau penyewa unit rumah.

Program Perumahan Mitchell-Lama awalnya dibuat 150.000 unit perumahan di sekitar New York, ketika organisasi non-profit dan pengembang swasta diberikan abatements substansial dalam pajak properti dan hipotek dengan bunga rendah yang didukung oleh obligasi dari Kota New York dan negara. Sebagai tindakan quid pro quo, pemilik bangunan setuju untuk menjaga sewa rendah dan mempertahankan keuntungan minimum.

Hari ini, kualifikasi untuk sewa atau kepemilikan perumahan di bawah Mitchell-Lama Program didasarkan pada komposisi keluarga, pendapatan dan manfaat yang diperoleh dari biaya rendah bulanan. Pembatasan pelamar yang memenuhi syarat termasuk kemampuan mereka untuk berbagi unit, menjual, mengalihkan atau mewariskan mereka.

Para pemilik bangunan yang terdaftar dengan Program Mitchell-Lama, serta mereka yang terdaftar dalam Divisi Perumahan dan Komunitas Renewal (DHCR), memiliki "buy-out" pilihan (membeli keluar gedung mereka) setelah 20 tahun, apakah tetap dimiliki oleh perusahaan perumahan atau asosiasi pemilik koperasi, dengan membayar keseimbangan hipotek. Daftar tunggu saat Mitchell-Lama untuk unit ditutup karena ini semua diduduki.

The Mitchell-Lama Program telah ada ditentukan daftar utama dan ketika unit dikosongkan, mereka tersedianya secara terbuka dipublikasikan. Pelamar harus menyerahkan tidak hanya mereka informasi keuangan sendiri tetapi informasi keuangan orang-orang yang mereka akan hidup atau bergerak dengan di unit untuk perusahaan perumahan yang dikembangkan unit.

Ada persyaratan minimum dan maksimum untuk pendapatan dan jumlah unit penghuni yang harus dipenuhi sebelum aplikasi disetujui. Sebuah unit dua kamar tidur, misalnya, memerlukan rumah tangga yang terdiri dari tiga orang atau satu wali atau orang tua dengan satu anak atau dua orang yang sama-sama dewasa.

Aplikasi individu untuk perkembangan satuan yang berbeda yang memenuhi syarat akan ditambahkan ke dalam daftar tunggu dan diberi tempat. Namun, kembali penyerahan semua informasi kualifikasi, termasuk kondisi keuangan pemohon, harus dilakukan. Jika ada perubahan pendapatan atau keluarga ukuran pemohon dan mereka telah dianggap memenuhi syarat, pemohon menjadi layak untuk unit selain itu awalnya diterapkan, tetapi dalam gedung yang sama, atau ditambahkan ke daftar tunggu yang tepat untuk unit lain ini.

Aplikasi di daftar tunggu didasarkan pada urutan kronologis. Status istimewa diberikan kepada penduduk setempat New York, orang-orang cacat, penghuni saat ini yang telah diterapkan untuk kelayakan untuk unit yang lebih kecil atau lebih besar, dan veteran. 2007 Laporan Negara Kantor New York dari Inspektur Jenderal, bagaimanapun, menunjukkan beberapa daftar tunggu proyek Mitchell-Lama yang telah diabaikan atau dimanipulasi berkaitan dengan penerima status istimewa.

Menurut syarat dan kondisi Program Mitchell-Lama, penghuni yang meninggal atau meninggalkan unit dapat berhasil dalam sewa atau kepemilikan unit dengan anggota keluarga dekat yang telah hidup dengan penghuni selama dua tahun dan diberi nama sebelumnya laporan keuangan tahunan.

Anggota keluarga dekat yang digambarkan sebagai pasangan; anak-anak, termasuk anak tiri dan anak angkat; orang tua biologis, orang tua tiri dan orang tua angkatnya; saudara; keponakan dan keponakan; bibi dan paman; dan orang tua-anak dan mertua dari penghuni.

Individu yang tidak biologis berkaitan dengan penghuni tetapi dapat membuktikan "komitmen keuangan dan emosional" serta saling ketergantungan antara dia dan penghuni almarhum diakui sebagai penerus sah. Namun, jika penghuni kiri karena penggusuran dengan akibat sebab, tidak ada yang dapat berhasil setelah dia.

Penghuni diperlukan untuk mempertahankan unit sebagai penduduk utama nya. Subletting, leasing atau mentransfer sewa unit hanya alasan untuk penggusuran penghuni dan siapa lagi yang menempati unit pada saat itu. Unit akan pergi ke pemohon berikutnya pada daftar tunggu jika penghuni yang tersisa setelah penggusuran yang tidak memenuhi syarat untuk suksesi.

Kedua pemilik dan penyewa unit membayar biaya bulanan yang sama dan memiliki hak dan hak yang sama. Pemilik yang meninggalkan untuk alasan lain selain penggusuran sah tidak menjual unit mereka kecuali kepada perusahaan perumahan yang menebus saham mereka untuk nilai tertentu berdasarkan perhitungan harga awal pembelian dan persentase amortisasi bangunan. Penyewa tidak memiliki apapun hak untuk menjual unit.

Penghuni wajib menyampaikan laporan tahunan mengenai status keuangan nya dan pendapatan dan orang-orang dari warga lain unit. Perubahan keanggotaan rumah tangga juga harus dilaporkan ke perusahaan perumahan. Anak tambahan selain yang disebutkan awalnya dalam aplikasi, perceraian, menjanda, pernikahan, kematian dan penghuni lainnya bergerak dari unit semua perubahan komposisi rumah tangga dan harus ditunjukkan dalam laporan.

Syarat dan kondisi dari Mitchell-Lama fleksibel dan luas dan mencakup hak istimewa penghuni untuk mengundang setiap anggota keluarga, yaitu sepupu jauh, untuk tinggal dengan dia, meskipun biaya dan kelayakan untuk unit akan didasarkan terpengaruh pada kehadiran ada penduduk rumah tangga baru dan pendapatan.

Penghuni dilarang untuk mengambil kompensasi finansial atau menyewa dari setiap individu ia diundang namun belum dilaporkan ke perusahaan perumahan. Calon penghuni yang tidak berhubungan dengan penghuni akan memerlukan izin perusahaan perumahan dan penyampaian informasi keuangan calon penghuni yang tidak terkait itu.

Jika pendapatan rumah tangga secara keseluruhan penghuni memiliki peningkatan, biaya mereka sesuai meningkat dan dapat naik 150% dari harga asli. Penghuni cacat memiliki beberapa fleksibilitas untuk kenaikan atau penurunan biaya. Haruskah peningkatan pendapatan lebih dari 150%, namun, penghuni dan warga lainnya kehilangan hak untuk mempertahankan hunian unit, jika perusahaan perumahan DHCR dan memutuskan karena mereka menentukan kelayakan penghuni serta penghapusan penghuni. Penggusuran untuk peningkatan pendapatan jarang terjadi dan mayoritas penghuni turun terang-terangan dengan pelanggaran aturan dan peraturan Program Mitchell-Lama.

Pendapatan penghuni adalah penentu biaya tambahan biaya selain sewa dan pemeliharaan biaya dan akan dinilai sesuai. Setelah pemberitahuan bahwa biaya tambahan akan dikenakan, penghuni wajib menyampaikan salinan naskah resmi dari nya membayar pajak negara bagian New York untuk tahun sebelumnya pemberitahuan. Jika ada perbedaan antara salinan yang disampaikan oleh penghuni dan informasi yang diberikan oleh New York State Departemen Pajak dan Keuangan, penghuni harus mengatasi situasi sebelum penilaian apapun bisa dibuat dengan biaya tambahan biaya

Setiap perusahaan perumahan Program atau pengembangan yang memenuhi syarat untuk buy-out melalui pembayaran nilai hipotek kepada pemerintah kota New York. Hal ini terjadi ketika pasar untuk rumah hunian menjadi menguntungkan, karena bangunan tidak lagi bertanggung jawab kepada peraturan dan ketentuan yang ditetapkan dalam Program setelah buy-out. Pemilik keuntungan dengan menyewa atau menjual unit di dibatasi oleh kepatuhan terhadap ketentuan hipotek yang ditetapkan oleh pemerintah kota berlaku harga real estat bukan.

Dalam kasus penyewaan bangunan, pemilik perusahaan perumahan yang dapat memutuskan secara sepihak untuk memilih buy-out. Setelah memberikan pemberitahuan karena penyewa dan masyarakat dan kontrak buy-out telah ditandatangani, perusahaan perumahan secara hukum dapat pengisi sewa yang lebih tinggi.

Pengecualian adalah perlindungan sewa stabilisasi diberikan kepada penyewa di gedung-gedung yang Program yang dibangun sebelum Januari 1974 dan terletak di Nassau, Rockland dan Westchester County atau di Kota New York. Harga sewa dalam hal ini diatur oleh Kantor DHCR tentang Sewa Administrasi dan mungkin tidak ditingkatkan tanpa tinjauan atau evaluasi oleh Sewa Pedoman Dewan kabupaten yang disebutkan. Penyewa dalam perkembangan Mitchell-Lama ini berhak untuk menyewa perpanjangan dan layanan yang sesuai dan tidak dapat diusir kecuali dengan alasan hukum atau pelanggaran eksplisit hukum.

Pemilik koperasi dalam perkembangan Mitchell-Lama bisa memilih pada isu-isu seperti apakah atau tidak untuk mempertimbangkan buy-out dan memiliki kebebasan untuk menetapkan harga yang lebih tinggi dari investasi awal mereka untuk unit mereka jika mereka memutuskan untuk menjual.

Tapi untuk penyewa yang tinggal di gedung-gedung yang dibangun setelah 1974, situasi ini membuat mereka rentan terhadap kenaikan lebih sewa dan mengalahkan tujuan bahwa Program membayangkan, yang adalah untuk membantu finansial-ditantang New York memiliki, dan memelihara, tempat penampungan hidup layak.

Sementara itu, orang-orang pemilik yang tidak ingin pindah setelah buy-out dan tidak mampu membayar biaya tinggi membawa biaya dan mereka yang memiliki cacat fisik dan mengalami kesulitan ekstrim dalam mencari tempat baru tinggal jatuh mangsa juga dengan situasi genting dari buy-out.